平成29年・平成30年・令和元年度 国土交通省 地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業 愛知・岐阜・三重　空き家・実家でお困りの方のための相談センター

2017年07月23日category: 相続

親族間の意見調整には第三者が役立つことも

空き家実家相談センターの荒木です。


最近、相続した実家や不動産についてのお悩みで多いのは、

「親族（ＥＸ．兄弟間）で意見が違い、相続した不動産を売ることも貸すこともできない・・
　だからとりあえず放置してあるのですが・・」というものです。

空き家のままで何の活用をしなくても、「管理（定期的な通風、通水や植栽の手入れ等）」が
継続してしっかり行われていれば良いのですが、管理をしないまま空き家のまま放置しておく
ことは、大きなリスク（特定空き家として指定される等）があります。

親族の内でこのようなリスクをよく知っておられ、危機感を持って、親族間での話し合いを
しようとしても、お互いに意見を譲らず、どうしても話し合いが前に進まない、という状況が
よくあります。最悪のケースではケンカに発展してしまうことも・・

こんな時は、我々のような専門家にご依頼いただき、話し合いを進める、というのも一つの
有効な手段です。

親族の皆さんだけで話し合いを進めていても、感情的なお話に終始してしまい、中々前に進まない
ことが多いですが、不動産に詳しい専門家が、中立の立場で、皆様の想いを丁寧にお聞きした上
で客観的なデータをもとにして、その不動産にとって最適な提案（活用案や売却案）をお話しする
ことで、皆さんが冷静になっていただくことができ、話し合いが前に進む、ということがよくあります。

（誤解される方も多いので、お伝えしますが、感情的になることが悪いわけではありません。
悪いどころか、相続した不動産（実家）に想いがあるのは良いこと、大切なことだと我々は考えて
います。ですので、この想いに寄り添った上で、客観的なデータを活用したご提案を致します。）

実は、このようなご依頼が最近急増しており、また、実際に多くの方の解決につながり、
喜んでいただいております。

ただし、ケンカが進行し、物凄く深刻な関係性になられている場合では、時間をかけても解決でき
ない場合もあります。

もしもこのようなお悩みがありましたら、できるだけ早い時期にご相談いただけますよう、
お願い致します。

2017年06月21日category: 相続

いざという時のために今備えておくこと

空き家実家相談センターの荒木です。

６月１８日に名古屋市昭和区で恒例となりました個別セミナーを
開催させていただきました。

ご来場いただいた皆様、ありがとうございました。

毎月定期的に、相談会や個別セミナーを開催させていただいておりますが、
最近ご来場いただく方のご相談で増えてきたのが、

「今は親が元気で暮らしているが、将来が心配、今の内に備えておくことは
ありませんか」というご相談です。

もしも近い将来、親御さんが認知症になった場合に実家の処分や活用に
問題はでないのか、兄弟間で話し合っておくことはないのか・・・等々

このご相談は、非常に素晴らしいと思います。

もちろん、親御さんにはいつまでも元気でいてほしいですが、
いざという時のために備えをしておくことは、必ずみなさんの幸せにつながります。
親御さんが元気なうちにしかできない備えもあります。

皆さんも是非１度、将来の備えについてお考えください。

2017年06月08日category: 相続

名義の変更を忘れずに

空き家実家相談センターの荒木です。


相続した実家を売却する場合に注意することの１つに、

登記されている名義を変更する（所有権の移転登記）ということがあります。


登記は任意で、しかも登録免許税や司法書士等に依頼した場合は

その費用もかかるため、実家を相続した後も親の名義のまま・・

という方が多いです。


ただ、売却する際には、名義を変更する必要があります。

実家を相続したら、速やかに名義変更を行い、売却や活用がスムーズに

行えるよう、準備をしておくことが重要です。


あと、実家を複数人で相続し、売却する場合に、

相続人全員の共有名義に変更してしてしまうと、売却手続きが煩雑になります。

可能であれば、代表者を１名選び、家を売却した後、そのお金を皆で分ける、

という方法をとられると売却活動、契約等の行為がスムーズに進みます。

是非ご検討下さい。


相続した実家を売却する際には、他にもいくつか注意点があります。

是非、専門家にご相談下さい。

2017年03月10日category: 相続

まず誰に相談するか、相談先の選定はとても重要です。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

先日、２次相続対策のご相談をいただいた方のことで、ちょっとびっくりしたことがありましたのでお話させていただきます。

１次相続時の相続税申告書をお持ちでしたので、拝見させていただきました。

その際の相続財産は、ご実家を含め、貸家や貸地等、不動産がほとんどでしたが、相続人はお母さま（配偶者）と子供２人の計３人です。

現状把握をするために、それら不動産全ての登記事項証明書を取得してみたところ、現在も被相続人（亡くなったお父さま）の名義のままになっていました。

つまり、税理士さんにより相続税の申告は済ませたものの、相続登記まではされていなかったのです。
どうやら、遺産分割協議書は税理士さんが作成されたようですので、司法書士の手配をしていなかったことが原因のようです。

しかも、相続税申告書の明細を見ると、全ての不動産毎に法定相続分で評価・納税額を計算してありました。
つまり、全ての不動産について共有とすることを前提としていたのです。
（特に貸家等の不動産は、揉めるもとですので、絶対に共有は避けるべきなのですが。）

その時の税理士さんは、自分の仕事だけ終わらせ、あとは知らん顔だったようです。

今回のケースは極端な事例かもしれませんが、士業の先生方は基本的に専門分野のみの業務のため、専門外のことには疎く、ともすれば今回のようなことが起きてしまう可能性もあるのです。

何が言いたいかというと、相続問題や不動産活用など、複数の専門分野が関わる問題解決においては、全てのカテゴリーについて総括できるパートナーを見つけ相談していただくことをお勧めします。

空き家・実家相談センター　プランナー　後藤　明

2017年02月10日category: 相続

空き家の譲渡所得の３０００万円控除の注意点について。

空き家・実家相談センター　プランナーの後藤です。

今回は、昨年からスタートした、相続した空き家の譲渡所得の３０００万円控除について、最近の事例であった注意点をお知らせさせていただきます。

１点目は、対象となる住宅は、昭和５６年５月３１日以前に建築された住宅でなければならないということ。

なぜ昭和５６年５月３１日かというと、新耐震設計基準が定められたのが昭和５６年６月１日で、それ以前の建物は耐震性が低いため、耐震補強や解体を推進しなければならないということで設定されています。

つまり、新耐震基準の建物（築３６年以内）の譲渡では適用にならないということです。

築３０年くらいのご実家を相続された方が、空き家を売却された際、正確な情報を認識されておられなかった（不動産業者からの説明もなかった）ために、使えると思い込み、売却が完了してから適用にならないことを知り、当てが外れてがっかりされたという事例を耳にしました。

２点目は、父所有の実家を、相続税は基礎控除の範囲だからということで子が相続し、母は健在で実家に住んでいた後、施設に入所し空き家になった場合等、空き家の３０００万円控除は適用にならないのでご注意いただきたいということ。

母が相続した場合は、施設に入所してから３年以内（住まなくなってから３年以内）は居住用財産の３０００万円控除が使えますし、父が先に他界し、母が亡くなったあと子が相続し空き家となった場合は空き家の３０００万円控除が使えますが、母が健在で実家に住んでいるうちに子が相続し、その後空き家になった場合はどちらも使えなくなりますので、相続の際は充分検討が必要な事項だと思います。

いずれにしても、安易な判断は避け、専門家にご相談いただき、多角的に検討した上でご判断いただくことをお勧めいたします。

プランナー　後藤　明